Baurecht

Unzulässige Nachforderung der Gemeinde bei städtebaulichem Vertrag

Mit einer Entscheidung vom 20.04.2018 – V ZR 169/17 – hat der BGH festgestellt, dass eine Vertragsregelung in einem städtebaulichen Vertrag zwischen einer Gemeinde und einem Bauherren gegen das Gebot der angemessenen Vertragsgestaltung verstößt, wonach dem Erwerber eine von einer Verkehrswertsteigerung des Grundstücks unabhängige Zuzahlung bei dessen Weiterverkauf innerhalb von acht Jahren nach Errichtung des Eigenheims auferlegt wird, sofern die Gemeinde an den Erwerber ein mit einem Eigenheim zu bebauendes Grundstück zum Verkehrswert verkauft.

Nicht selten verkaufen Gemeinden Bauland an Bürger mit der Auflage innerhalb einer bestimmten Frist das Grundstück mit einem Wohnhaus zu bebauen. In diesem Fall spricht man von einem städtebaulichen Vertrag. Die in einem solchen städtebaulichen Vertrag vereinbarten Leistungen müssen nach den Vorschriften des Baugesetzbuches den gesamten Umständen nach angemessen sein. Der BGH stellt nun in seiner Entscheidung fest, dass gegen dieses Angemessenheitsgebot durch die vertraglich festgelegte Nachzahlungsverpflichtung verstoßen worden ist.

In dem Vertrag war festgehalten, dass die Erwerber das Grundstück, dessen Kaufpreis dem Verkehrswert entsprach, was vertraglich festgehalten wurde, innerhalb einer bestimmten Frist mit einem Wohnhaus bebauen und innerhalb einer weiteren Frist dieses Wohnhaus selbst nutzen. Widrigenfalls müssten sie Nachzahlungen leisten. Eine Regelung, wonach diese Nachzahlung von einer tatsächlichen Verkehrswertsteigerung abhängig sein sollte, wurde zwischen Gemeinde und Erwerber nicht vertraglich festgehalten. Tatsächlich haben die Erwerber in dem vom BGH entschiedenen Fall das Wohnhaus errichtet, dieses auch zunächst bewohnt, aufgrund einer Trennung die Immobilie jedoch innerhalb der genannten Frist verkauft, worauf sie von der Gemeinde auf eine Nachzahlung in Anspruch genommen worden sind. Der BGH hat diese Nachforderung für unbegründet erachtet.

Die vorliegende Konstellation ist nach Auffassung des BGH anders als Fälle des sog. Einheimischenmodells zu behandeln. Dort wird der Kauf des Grundstücks durch einen Preis unter dem Verkehrswert subventioniert und diese Subvention an Voraussetzungen geknüpft. Sollten diese nicht erfüllt werden, so kann diese Subvention widerrufen werden. Die Gemeinde kann sodann Nachforderungen stellen. Beim Einheimischenmodell können auch Bodenwertsteigerungen bei der Verfehlung des Subventionszwecks bei der Höhe der Nachzahlung Berücksichtigung finden, sofern vertraglich festgehalten ist, dass auch gleichbleibende Bodenwerte oder sinkende Bodenpreise ebenfalls Berücksichtigung finden und die Nachzahlung sich auf den tatsächlich eingetretenen Vorteil begrenzt.

Diese Entscheidung des BGH gibt also Grundstückskäufern die Möglichkeit sich im Einzelfall abhängig von der jeweiligen Vertragsgestaltung gegen Nachforderungen der Gemeinde, von welcher sie ihr Baugrundstück erworben haben, erfolgreich zur Wehr zu setzen. Betroffene Käufer sollten daher nicht voreilig ohne fachkundige Prüfung des Vertrages durch einen Rechtsanwalt Nachforderungen der Gemeinde nachkommen.